静岡で中古住宅リノベーションが進みにくい理由

物価高騰の波は住宅にも及び、新築価格はますます手が届きにくくなっています。
そのため全国的に「中古住宅を購入してリノベーション」という選択肢が注目されるようになりました。

しかし、静岡エリアでは質の高い中古住宅を見つけるのは容易ではありません。
特に障壁となっているのは以下の2点です。

1. 型式適合認定を受けたハウスメーカーの中古住宅の問題
2. 木造住宅の基礎の状態が良くない

今回の記事では、このうち「木造住宅の基礎の問題」について掘り下げます。

基礎高さに関する基準と現実

2000年（平成12年）の建設省告示では、基礎の高さは地盤面から基礎天端まで30cm以上と規定されています。ただし、近年は水害対策の観点から45cmが事実上の標準となっています。

ここでいう「基礎天端までの高さ」とは、基礎立ち上りコンクリートの高さ（梁せい）です。

古い住宅の現状

2000年以前は基礎の高さ（梁せい）に明確な基準がなく、高さが30cm未満の住宅がほとんどです。
布基礎が主流で、床下は土がむき出し、湿気がこもりやすい環境でした。

その為、床下を覗くと土が直ぐそこに、手で触れるほどの距離にあります。
何十年も床下にとどまっていた土には触れたくない感じです。

ほんの25年前までは基礎の高さに関心がなかったのが現実のようです。

現在の住宅との違い

現在はベタ基礎（耐圧版付きのお椀型構造）が主流で、床下環境は大きく改善されています。
さらにサンキハウスでは基礎立ち上がり高さ（梁せい）を79㎝に設定。

建物を支える「梁」には、横方向の長さを示す梁幅（はりはば）と、縦方向の長さを示す梁せい（梁の高さ）があります。
構造上は、梁せいを大きくすることで断面性能が飛躍的に高まるため、一般的には梁せいの方が梁幅よりも大きく設計されます。

構造的には梁幅をむやみに広げても性能向上はわずかで、重量だけが増してしまいます。

古い住宅の基礎立ち上がりは多くて30㎝（目視確認）、根入りが24㎝（地面下で見えないので仮に）あったとしても梁せいは54㎝であり、サンキハウスのベタ基礎の梁せい79㎝と比べると25㎝もの差があります。

リノベーションが進まない背景

こうして比べると、古い木造住宅は基礎の高さが新築に比べて低く、構造的な信頼性にも不安が残ります。

基礎に不安があると、その上部をリフォームしようという意欲も湧きにくく、それが静岡で中古住宅リノベーションが進まない大きな要因の一つとなっています。

投稿者プロフィール

伊豆川達也宅地建物取引士

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