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住宅ローンの今｜最新の選択肢を解説

2025年5月19日固定金利変動金利つなぎ融資住宅ローンつぶやき

相談動向と最新の選択肢を解説

住宅ローンに関する考え方や選択肢は、コロナ禍以降大きく変わってきました。
この記事では、現場での相談傾向の変化や、最近注目されている「つなぎ不要型ローン」や「50年ローン」など、最新の情報を分かりやすく解説します。

注文住宅に欠かせない「つなぎ融資」とは？

注文住宅の場合、土地代や工事の着工金などを段階的に支払う必要があります。一方、住宅ローンは建物完成後に実行されるのが一般的。そこで登場するのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資の特徴と注意点

通常の住宅ローンよりも金利が高め
保証料や手数料が別途必要
最長1年間の融資期間内に工事が完了しないとリスクがある
ネット情報だけでは必要性が判断しづらい

増加中！「つなぎ不要型ローン」という新しい選択肢

最近では、つなぎ融資を使わなくても済む「つなぎ不要型」のローン商品を扱う銀行が増えています。

この仕組みでは、契約時にローン全額の枠が設定され、使った分にだけ利息が発生。金利は住宅ローンと同じで、追加の手数料や契約も不要です。

同じくつなぎ融資を提供する金融機関でも、条件が改善されているところがありますが、負担の少ない「つなぎ不要型」のほうが、今後ますます主流になっていきそうです。

「50年ローン」で月々の負担を軽減

以前は35年ローンが一般的でしたが、今では40年、50年ローンといった超長期ローンも選べるようになっています。

50年ローンのメリット

月々の返済負担が軽くなる
　→ 返済期間が長いため、毎月の支払額が抑えられます。
借入可能額が増える
　→ 返済負担率が下がることで、借入上限が上がる可能性があります。
団体信用生命保険（団信）の保障を受けられる
　→ 長期ローンでも基本保障内容は変わりません。
繰り上げ返済が可能
　→ 将来の収入増や余裕資金で利息軽減・期間短縮も可能です。

返済期間は長くなりますが、そのぶん家計にゆとりが生まれる、柔軟で安心感のある選択肢といえるでしょう。

万が一に備える「団体信用生命保険（団信）」

団信とは、住宅ローン返済中に死亡または高度障害状態になった場合、ローン残債がゼロになる保険です。

基本的な保障（死亡・高度障害）は無料で付帯されるケースが多く、さらに金利に上乗せすることで以下のような保障を追加できます。

がんと診断されたら残債ゼロ
働けない状態が一定期間続いたら免除
返済日がコロナやインフルエンザで出勤停止の月は返済免除など

また、団信加入は住宅ローン契約時の必須条件です。
既存の生命保険と重複する部分がないかを見直す絶好の機会でもあります。

注意点：年齢制限に要注意

多くの保険会社では、完済年齢を80歳までと定めています。たとえば40歳の方であれば40年ローンは可能でも、50年ローンは組めません。

外資系の保険会社では、85歳まで対応可能な商品もあるようです。選ぶ際は年齢条件も必ずチェックしましょう。

固定金利と変動金利、どちらを選ぶ？

金利が上昇傾向にある今、「変動金利で大丈夫？」と不安を感じる方も多いでしょう。

しかし、実際のところ銀行担当者によると、今も約8割の方が変動金利を選んでいるとのことです。

変動金利でも安心できる仕組みがある

将来的に固定金利へ切り替えられる商品
ローンの一部を固定、残りを変動にする「組み合わせ型」
上限金利（キャップ）が設定された安心型商品

こうした仕組みを活用すれば、変動金利でも無理なく利用できます。

【体験談】固定金利で大失敗！

私自身、2008年に世間では今後金利が上がる予想されていたため、固定金利でローンを組みました。
ところがその直後、リーマンショックで金利は急落。変動金利を選んでいた方との差は数百万円になってしまいました。何年も経って変動に切り替えることができましたが、相当多くの利息を払ったと思います。

変動から固定への切り替えは比較的簡単にできるため（※条件は事前確認が必要）、今借りるなら、柔軟性の高い変動金利を選ぶと思います。

まとめ｜住宅ローンは「比較と情報収集」が鍵

住宅ローンの選択肢は年々多様化しています。
「つなぎ不要型」や「50年ローン」、「手厚い団信」など、どれもご自身のライフプランに合わせて選びたいところです。

金利だけでなく、制度や保障の違いにも注目しながら、後悔のない選択をしていきましょう。

投稿者プロフィール

伊豆川佳世子二級建築士・インテリアコーディネーター